Для застройщиков в Ереване ввели крупную пошлину: Дополнительное финансовое бремя или необходимость?

Совет старейшин Еревана недавно ввел новую, довольно крупную пошлину, которую застройщики должны будут выплачивать за оформление разрешения на проектирование (архитектурно-планировочное задание, АПЗ). Сумма это довольно большая (минимум 4 млн драмов) и зависит от общей площади зданий и сооружений. (фоторепортаж)

У застройщиков решение это вызывает недоумение и возмущение, представители мэрии же утверждают, что оно исходит из интересов столицы и необходимо для ее дальнейшего развития. В связи с этим Армянская ассоциация застройщиков организовала обсуждение на тему «Решение Совета старейшин Еревана от 27.06.2023г., предусматривающее дополнительные финансовые обязательства для застройщиков: оценка влияния решения» с участием представителей ассоциации, мэрии, Совета старейшин Еревана и правительства. 

Дополнительное финансовое бремя

Решение Совета старейшин города Еревана №817-Н от 27.06.2023 года, которым устанавливается изменение ставок местных сборов, и вводятся новые пошлины и сборы, вызывает у застройщиков целый ряд вопросов и возражений, как утверждает президент Ассоциации застройщиков Гурген Григорян.

Во-первых, решение уязвимо с юридической точки зрения, и специалисты видят в нем ряд проблем, связанных с правовой определенностью и с некоторыми правовыми нормами.

Например, согласно закону о местных пошлинах и сборах, их размер должен соответствовать себестоимости оказываемых услуг. В данном же случае, из обоснования решения Совета старейших совершенно не ясно, за какие именно услуги и функции застройщики должны будут выплачивать эту пошлину. Также неясно, какие механизмы ценообразования были использованы и какие расчеты лежат в основе этого решения.

Во-вторых, непонятно, зачем решено было применить в этом решении фактор зональности, если всем застройщикам, независимо от того, где именно будет проводиться строительство, за выплачиваемые ими пошлины будут предлагаться одни и те же услуги и функции.

В-третьих, переходные положения решением мэрии не определены, и вопрос о том, имеет ли решение обратную силу, также не урегулирован. Следовательно, изменение ставок и введение новых сборов и пошлин с середины года обеспечивает неравные конкурентные условия для тех застройщиков, которым еще предстоит получить АПЗ — после вступления решения в силу, по сравнению с теми, кто документ этот уже успел получить. 

Кроме того, немало было случаев, когда застройщики обращались за получением АПЗ еще несколько месяцев назад, но получат этот документ уже после того, как решение мэрии вступит в силу: получается, что им придется уплатить пошлину из-за нарушения сроков выдачи документа со стороны мэрии, в то время как те, кто получил документ раньше, не должны будут этого делать.

В-четвертых, как отметил Григорян, решение мэрии не обсуждалось с заинтересованными сторонами, с комитетом по градостроительству или с министерством экономики.

«Это решение, которое может повлиять на экономику, но оно не обсуждалось с субъектами, имеющими прямую связь со сферой экономики, и с уполномоченным органом в сфере градостроительства», — отметил Григорян.

По его словам, если раньше получение разрешения на строительство в Ереване обходилось в 700 000 драмов, то теперь эта цифра выросла до нескольких десятков миллионов драмов. Застройщики, по словам Григоряна, не против платить больше, если при этом смогут рассчитывать на получение услуг высокого качества (например, запрошенные документы им будут предоставлять в назначенные сроки) — ведь именно в этом вся суть местных пошлин. Если же услуги, предлагаемые застройщикам, окажутся некачественными (например, обещанные документы от мэрии они в указанные сроки не получат), должны будут действовать какие-нибудь санкционные меры с зеркальной ответственностью для представителя городских властей. Ничего подобного, однако, в новом решении не упоминается, да и других законов и норм, которые бы регулировали этот момент, тоже нет.

Все во имя столицы?

Решение Совета старейшин о введении пошлины за оформление разрешения на проектирование, как утверждает заместитель мэра Еревана Степан Мачян, — не о застройщиках или градостроительстве, оно о Ереване.

«Мы сегодня находимся в активной стадии застройки. В нашей столице есть сформированная среда градостроительства, которая, по мнению специалистов и граждан, не соответствует тем ожиданиям, что у нас есть. У нас нет дворов, или есть дворы, заполненные гаражами, нет зеленых участков, мало парков, острая необходимость в инфраструктуре. По сути, мэрия не может смириться с той градостроительной средой, которая сегодня у нас сформировалась. И мы начали внедрять механизмы, чтобы улучшить эту среду и получить более хороший, доступный и удобный Ереван», — отметил Мачян.

По его словам, чтобы город мог предоставлять дополнительные возможности для застройки, необходимо развивать имеющуюся среду и инфраструктуру. Например, по его словам, на 1000 жителей должен быть один детский садик на 180 детей.

«1000 жителей — это 3 новых здания. Если мы даем разрешение на строительство 3 новых зданий, город должен также обеспечить еще один новый детсад. Если мы этого не сделаем, мы не сможем предоставить АПЗ на 3 здания», — отметил Мачян, добавив, что, помимо детских садов, город нуждается и в другой инфраструктуре — дорогах, транспорте, зеленых участках и так далее.

По словам Мачяна, решением Совета старейшин от 27 июля определили новую пошлину, которая даст городу возможность давать разрешения на строительство в более широком масштабе и решать проблемы, которые мешают предоставлению архитектурно-планировочных заданий и получению разрешения на строительство. Полученные средства, размер которых, по словам представителя мэрии, составит примерно около 2.5-3 млрд драмов в год, будут направлены на развитие инфраструктур, расширение дворов, создание зеленых участков.

«Это хорошая возможность для застройщиков показать социальную ответственность и вносить свой вклад в дело развития города. Я считаю, что внедрение этой пошлины — один из важнейших шагов второго этапа наших реформ, и у города должны быть достаточные ресурсы для обслуживания новых активных застроек», — сказал Мачян.

Есть ли решение?

В беседе с NEWS.am президент Ассоциации застройщиков Гурген Григорян отметил, что Ассоциация отнюдь не против участия в программах, осуществляемых общиной или государством, в том числе, в сфере инженерных инфраструктур.

«Яркий пример — работы по модернизации сети газоснабжения, где мы как ассоциация объединили членов-застройщиков и за их финансовые средства способствовали работам по строительству газопровода на нескольких десятках километров», — отметил он.

Застройщики, однако, ожидают от государства и общины обеспечения адекватной и предсказуемой бизнес-среды. Например, как отметил Григорян, застройщик должен знать, что, делая крупную выплату, может рассчитывать на получение качественных услуг: АПЗ и другие документы он получит в указанные сроки, без задержек, необоснованных отказов и других проблем не возникнет и так далее.

Кроме того, как отметил Григорян, на сегодняшний день отсутствует система противовесов и ограничителей, и застройщик не может быть уверенным в том, что городская администрация будет нести какую-либо ответственность, если, например, нарушит сроки предоставления документов. С этим вопросом застройщики уже обратились к коллегам из Национального Собрания, но серьезного прогресса в этой сфере еще нет.

В данный момент, как отметил Гурген Григорян, застройщики просят мэрию Еревана отозвать решение №817-Н от 27.06.2023 года — хотя бы временно. Идеально было бы, конечно, просто отменить это решение, ведь внедрение новой пошлины — это дополнительное финансовое бремя для застройщиков. Если же отказаться от этой пошлины невозможно, необходимо хотя бы начать обсуждение этого решения и прийти к взаимовыгодному решению, которое позволит создать более благоприятные условия для застройщиков, где они смогут четко понимать, за что именно платят пошлины и на что могут рассчитывать взамен, а также повысить уровень определенности и предсказуемости бизнес-среды в стране и в городе.