Финансовые вызовы гостиничного сектора: Взгляд изнутри

Инвестиции в гостиничную сферу — одна из самых ответственных и сложных задач современного бизнеса. Этот сектор требует больших капиталовложений, длительного времени на окупаемость и высокой компетентности в управлении рисками. Вложение средств в гостиничный бизнес сопряжено с неопределённостями, связанными с сезонностью, колебаниями туристического потока и экономической конъюнктурой. Поэтому тема инвестиций в гостеприимство стала одной из ключевых на панельных дискуссиях форума HIF Yerevan-2025.

Банки отвернулись от гостиничного бизнеса?

Главный стратегический директор компании Stone Development Завен Айвазян отметил, что  с 2022 года банковский сектор Армении демонстрирует комфортные условия и рекордные прибыли. Однако рост кредитного портфеля банков не успевает за улучшением их финансовых показателей. По его словам, кредитный портфель банков растёт устойчиво, но значительно медленнее, чем увеличиваются их финансовые возможности. Кроме того, статистика по распределению кредитов между секторами недостаточно подробна, что затрудняет понимание, какая часть средств направляется именно в сферу гостиничного бизнеса. 

Он задался вопросом: почему банки столь осторожно кредитуют гостиничный сектор, проявляя большую сдержанность, чем, например, при финансировании жилищного строительства? Он задался вопросом, действительно ли  в сравнении, к примеру, с соседней Грузией армянская индустрия гостеприимства выглядит менее привлекательной? Айвaзян предложил участникам обсудить, насколько оправдана такая осторожность, действительно сфера настолько рискованна и какова реальная привлекательность гостиничного бизнеса для финансовых институтов в Армении.

Ключевая проблема — недостаток стимулов

Руководитель отдела корпоративных продаж и управления взаимоотношениями с клиентами Ameriabank Эдуард Аракелян пояснил, что текущих стимулов недостаточно, из-за чего проекты в сфере гостеприимства кажутся банкам рискованными. «В отличие от жилого строительства или солнечных электростанций, проекты в гостеприимстве требуют долгосрочного финансирования — 10, 15 или даже 20 лет. Кроме того, они чувствительны к высоким процентным ставкам. Важны и другие факторы: кем являются инвесторы, обладают ли они достаточными ресурсами, чтобы поддерживать проекты, особенно в низкий сезон. Банки оценивают не только сами проекты, но и способность акционеров или инвесторов вливать дополнительный капитал при необходимости», - отметил Аракелян. В итоге, продолжил он, сектору гостеприимства необходимо предоставление дополнительных стимулом, чтобы привлечь финансирование банков. «Недостаток стимулов — ключевая проблема для инвесторов. Они не готовы брать крупные кредиты на строительство больших отелей без значительных льгот. С точки зрения банков, если соотношение долга к собственному капиталу приемлемо, финансирование возможно. Но обычно инвесторы готовы вложить лишь 20–25% собственного капитала, а остальные 75% ожидают от банков», - заявил он. 

Гостиничные проекты нуждаются в проработке и предсказуемости

Ведущий банкир Европейского банка реконструкции и развития (EBRD) Давид Манукян считает, что ограниченное банковское финансирование гостиничного сектора в Армении связано не с повышенными рисками, а прежде всего с недостатком качественно проработанных проектов. «Отвечая на ваш вопрос о меньших инвестициях в сектор гостеприимства, я бы связал это не с повышенными рисками, а с недостатком хорошо структурированных, проработанных проектов с анализом осуществимости и технической оценкой. Это основное ограничение. Я не считаю армянский сектор гостеприимства более или менее рискованным по сравнению с другими странами. Мы готовы рассматривать любой проект в этой сфере, если он соответствует стандартам и условиям ЕБРР. Позже я подробнее объясню, что именно мы имеем в виду под этими условиями и каким должен быть проект, чтобы мы могли его профинансировать», - заявил он.

Манукян отметил, что у ЕБРР есть богатый опыт финансирования проектов в энергетике и инфраструктуре, где действуют соглашения о государственно-частном партнерстве. В этих секторах денежные потоки более предсказуемы — например, благодаря долгосрочным договорам на покупку электроэнергии. В отличие от этого, в индустрии гостеприимства такой предсказуемости, как правило, нет, поскольку это сфера услуг.

Финансирование, практикуемое ЕБРР, основывается на денежных потоках. Поэтому даже если проект предполагает низкое соотношение кредита к стоимости активов — например, 20% — он может быть отклонен, если его коммерческая составляющая недостаточно сильна. И напротив, проекты с более высокой долговой нагрузкой могут быть одобрены, если они хорошо структурированы, обоснованы и обладают устойчивой финансовой моделью. Дополнительной проблемой является сезонность. Многие гостиничные объекты в Армении зависят от туристического потока, который снижается в определенные месяцы. ЕБРР предлагает решение — график погашения кредита, адаптированный к колебаниям сезонной выручки.

Кроме того, большое значение имеет опыт инвестора. В гостиничном бизнесе ключевым фактором успеха является качество обслуживания. Именно поэтому при рассмотрении новых проектов, особенно тех, где инициатор ранее не реализовывал подобные инициативы, ЕБРР предпочитает видеть участие международных операторов с надежной репутацией — таких как Marriott или Accor. Обычно банк ожидает, что половина капитала будет вложена инвестором заранее, и проект будет обеспечен гарантией завершения со стороны платежеспособного спонсора — по крайней мере, до достижения операционной стабильности.

IFC: в приоритете — предсказуемость и общественная значимость проектов

Арман Бархударян, глава офиса Международной финансовой корпорации (IFC) в Армении, отметил, что сектор гостеприимства представляет собой более сложную среду для инвестирования по сравнению с привычной для IFC инфраструктурой. «Мы в основном инвестируем в инфраструктуру — это сектор, который мы хорошо знаем. Он регулируется более предсказуемо и не связан с резкими рыночными колебаниями. В отличие от него, индустрия гостеприимства подвержена высокой волатильности, сезонным колебаниям и значительным региональным рискам, включая конкуренцию», - отметил он. 

Отвечая на вопрос о сдержанности инвесторов в отношении гостиничных проектов, Бархударян подчеркнул, что IFC — это не коммерческий банк, а институциональный инвестор с мандатом на развитие. Это означает, что каждое инвестиционное решение должно сопровождаться социальными и экономическими эффектами, ощутимыми для страны: «Мы должны показывать, какую пользу приносят наши вложения: рабочие места, мультипликативное влияние на экономику. Поэтому мы не можем инвестировать в очередной люксовый курорт или элитный жилой комплекс, если от него не будет ощутимой выгоды для общества». 

Президент World Tourism Forum Institute Булут Баджи также подтвердил, что ключевым ориентиром для инвесторов в сфере туризма остается возврат на инвестиции (ROI). По его словам, привлекательность проекта для инвестора в первую очередь определяется не только его масштабом или концепцией, но и отношением государства к туристической отрасли. «Если туризм является правительственным приоритетом, это стимулирует рост турпотока и облегчает инвестиционные решения», — отметил он. Именно этот фактор становится определяющим при переговорах с потенциальными инвесторами. Баджи подчеркнул, что для инвестирующей стороны инвестиционные горизонты в 10 лет — приемлемы, 15 лет — рискованны, а если проект требует более 20 лет на окупаемость, он уже считается рискованным.

Отели среднего класса — вне фокуса

В свою очередь Завен Айвазян, подводя итоги дискуссии на форуме HIF Yerevan-2025, отметил, что на практике банки готовы финансировать в основном крупные проекты, реализуемые при участии ведущих международных гостиничных брендов. В то же время, в армянской индустрии гостеприимства действуют малые субъекты, которые формируются за счет личных вложений — друзей, родственников, узкого круга инвесторов. Таким образом, между двумя полюсами — крупными проектами с банковским финансированием и малым бизнесом, работающим на собственные средства — остается пробел в виде отелей среднего класса. Именно этот сегмент фактически оказывается вне фокуса — для банков он недостаточно масштабен, а собственных ресурсов у предпринимателей зачастую недостаточно. Между тем, именно такие объекты играют ключевую роль в обеспечении доступного и диверсифицированного турпродукта, ориентированного на широкий круг путешественников.

Отметим, Форум HIF Yerevan — ведущая профессиональная платформа в Армении для обсуждения развития индустрии гостеприимства и укрепления международного инвестиционного сотрудничества. Организатор форума — компания Stone Development, при поддержке Министерства экономики Республики Армения, Комитета по туризму, Союза банков Армении, Ассоциации застройщиков Армении, Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), Всемирного банка, GIZ и ведущих международных бизнес-ассоциаций.